三四线城市的楼市风险正在巨累积

当大家还沉浸在中国传统的元宵节和西方的情人节双节合璧的快乐时，作为三线城市的襄阳的一个叫中央公园的楼盘却被行政主管部门撤销了预售许可证。这个楼盘在襄阳创造了多个：个外墙干挂石材的楼盘，个开盘将均价提到一平8000元的楼盘（襄阳均价的楼盘），个开盘成交的楼盘，最终成为本轮楼市调控以来个被撤销预售许可证的楼盘。

回顾该楼盘，当开发商意识到定价过高后，做了大幅调整，调整后销售量提高了。可惜的是，开发商反应速度过慢，定位过于自负，未按市场规律行事，最终酿成苦果。

自去年市政府公布启动31个两改两迁项目后，襄阳的楼市供应量一下子膨胀了。据初步统计，未来三到五年，潜在供应量超过2500万方。按今后十年一直持续按2013年的销售速度（2488729.13平米），这个供应量足够襄阳市十年消化。谁能保证襄阳一直可以持续这个销售数量呢？襄阳每年的人口迁出与迁入的量大致相当，因此，指望流动人口支撑房地产市场的可能性基本为0。房地产的主要需求方仍是本地的首次置业者和改善性需求以及下属各县市的迁入人口。加之人们的收入水平也没有大幅度提高的可能性，因此，需求的大量集中爆发的可能性也很小。今后几年，襄阳市区楼市年成交量维持在200－300万方，就已经非常难得了。此外，东津新区的供应量未来也很大，仅现有的东津世纪城就达600万方。因此，襄阳楼市目前属于严重供过于求。未来，襄阳楼市房价持续走低的可能性为大概率事件。

襄阳楼市可能与大部分三线城市的处境类似。一线开发商在三线城市均是收缩战略。除了还未来得及撤退陷得较深的开发商不得不在这里挣扎外，绝大部分一线开发商已回归到一二线城市。

一线开发商回归一二线城市，可能这对于三四线城市这也是好事。土地可以不再那么贵了，房价可以降了，城中村改造的成本可以降低了，成交量可以起来了。

警钟已经敲响！开发商不再那么风光无限！只有当潮退的时候，我们才能看到谁在裸泳！潮水正在退去！