房地产调控政策 为何未达预期效果

最近，北京的房价像坐上了火箭，一涨再涨。2003年以来十年的事实证明，中央的房地产调控政策并没有起到预期效果。失败的症结何在？未来如何建立长效的房地产调控机制？为了厘清这些问题，央行观察请出北京福盛德（FOST）经济咨询有限公司首席经济学家冯建林先生，让我们听听他的看法。

为化解房地产泡沫的根本之道不是打击炒房，而是打击炒地

我们中国房价之高，恐怕是发达国家的人们无法相象的。在北京三环之内，很多房子的价格超过5 万元/平方米。一套 100 平方米的房子，要 500 万元，约 80 万美元。而 80万美元，在纽约可以买两幢小楼了。更可怕的是，很多人预计中国房价还要涨，很多人还是把买房当成了投资。在不少炒房人眼中，似乎中国的房价是上不封顶的。然而，不幸的是，一个充满投机的市场（比如股市）肯定会出现让人意想不到的波动。这个规律不以人的意志为转移，任何市场都会有波动，中国房地产市场不会是例外。

现在，中国房地产市场现在已是高危病人了，一线城市房地产市场正走向了泡沫的中后期，同时一些三四线城市还造出了空城。面对如此严峻的局面，中国的地方政府不以为然，绝大多数地方政府继续把房地产当摇钱树，明里暗里助推房价继续上涨。中国的中央政府有些不安，但只是些许不安，好象还没有真正着急。于是，这就注定了中国房地产泡沫只能最终破灭。这个判断是不是过于了？到目前为止，中国中央政府仍然没有找到调控房地产市场的有效方法。长此以往，中国房地产泡沫破灭恐怕很难避免。

可以回顾近十年房地产调控的历史，今年二月推出的“国五条”似乎是效果最差的一次调控。为什么呢？根本原因在于，十年来，国务院一直是沿着错误的思路和政策框架来管理和调控房地产市场；到今年出台“国五条”时，这个错误的思路和政策框架已经走到了，在当前国情之下，已没有进一步强化和拓展的空间了。

在近十年来，房地产调控的政策框架主要包括：增加交易税负，紧缩对二套和多套房的信贷，打击土地闲置和捂盘炒作，大力建设保障性住房，以及限购等。在地方政府、开发商以及金融机构结成的利益共同体面前，中央政府已无法让这些政策得到有效落实。“国五条”是 2 月下旬出台的，直到 3 月底各地才象征性地出台落实文件。“国五条”的实质性措施是强化限购和对二手房买卖所得征收 20%个人收入所得税，到头来都不了了之。在“国五条”之前，房贷政策已经很紧，三套房禁贷，二套房贷从严；打击土地闲置和捂盘炒作的措施，早已被证明是无效的；政府建设保障房也已开始力不从心。

究竟这些年来，中国政府到底错在了哪里？错就错在没有真正搞清楚房价持续上涨的根本原因。房价持续上涨的根本原因，不是开发商太奸诈，不是炒房客太执着，而是政府把房地产当成摇钱树、而且希望摇钱树产量不断提高。2004 年 8 月 31 日开始的土地招拍挂制度，确立了摇钱制度的政策取向是越多越好。由此，为了拿地，开发商只能竭尽全力出高价；土地成本上升，必然反映到房价上。房价持续上涨的逻辑就这么简单，小学生都能理解。然而，令人不解的是，中央政府似乎一直不知道“地价推涨房价”的这个简单道理。

现在，土地出让成本早已占了房价的大头。同时，政府还从房地产开发和交易中收取大量税收。据我们测算，地方政府税收收入中，超过1/4 的部分来源于房地产开发和交易。仅土地成本和税收成本，就已占到房价的 70%甚至更高，更不必说房地产开发商还要向政府或官员支付其他形式的费用。

我们的政府拿到房价中的绝大部分，若不肯对这绝大部分做文章，那还谈什么稳房价。在政府希望地价节节上涨的大背景之下，希望房价稳定甚至“回归合理水平”只能是梦想。就目前的形势看，稳房价，首先必须稳地价；消除房地产泡沫，首先必须从政府自己开刀。政府不能与民争利，更不能推卸责任。然而，十年来，一旦房价较快上涨，政府就指责开发商和炒房客，从未认真思索并下决心解决土地财政问题，其调控结果可想而知。

稳房价的根本思路，现在必须由“打击炒房”转向“打击炒地”。首当其冲的是，不能让地价继续上涨。之后，可以考虑在加大房产税征收力度的同时，逐步促进土地出让收入下降。这样，让地方政府逐步减少对土地收入的依赖。

近日，《人民日报》等官方媒体披露，目前房地产调控长效机制正在推进之中，其中的三大基础性工作是房产税试点扩容、个人住房信息系统联网、健全不动产统一登记制度。这些是真正有用的长效制度吗？好象不是。FOST 认为，这三大基础性工作的指向仍是打击炒房，所谓的长效机制并未触及导致房价持续上涨的根本原因，即土地财政。而且，这三大基础性工作已推行好几年了，一直遭遇到了强大阻力，始终没有取得多大进展。未来中国政府很可能真的沿着这三个方向继续“打击炒房”，而这肯定不会见到多少成效。因此，我们认为，未来几年，中国政府很可能无法妥善化解房地产泡沫导致的问题和危机。